Помощь знатоков

Наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с операциями купли- продажи недвижимости.

Земля – ценнейший ресурс во всем мире, одно из самых выгодных капиталовложений в настоящее время. Операции, связанные с купле продажей земельных участков и последующим их обустройством выходят на лидирующие позиции. Соответственно становится все более необходимой доступная юридическая информация о тонкостях данных операций. На самые распространенные вопросы отвечают специалисты компании «Elta-zem».

1. Кто обладает правом оформлять собственность на землю, и как долго протекает процесс оформления?

Правом на оформление в собственность земельных угодий в пределах Российской Федерации обладают только граждане Российской Федерации или же доверенные юридические лица (резиденты Российской Федерации).
При наличии всей необходимой документации срок оформления в собственность земельных участков от 2 месяцев до 1 года. Конечно процедура оформления затрачивает некоторые временные ресурсы, но конечный результат таков, что Вы приобретаете не только желаемый участок земли, но и доход от постоянно растущей стоимости недвижимости.

2. Затрагивает ли интересы частных владельцев земельных участков принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации?

Земельный кодекс Российской Федерации постановил, что распоряжение и использование приобретенных земельных участков должно регулироваться гражданским законодательством. Остается в силе принцип деления земельных участков на категории. А именно, земли населенных пунктов, земли сельхоз назначения, земли под промышленность, земли охраняемых объектов, лесного и водного фонда, земли запаса. Также существует специфический федеральный закон для регулирования перевода земельных участков в другую категорию.

3. На какие категории делятся земельные участки?

Земельные участки на территории Российской Федерации подразделяются на категории по признаку целевого назначения.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Земельными участками сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за пределами городских поселений, предназначенные для реализации сельского хозяйства. В состав таких земель входят: сельхоз угодья, земли с наличием внутрихозяйственных путей, коммуникаций, древесной и кустарниковой растительности, которые защищают землю от разрушения, с наличием водоемов, а также различными зданиями и сооружениями, которые могут быть использованы для производства и хранения сельскохозяйственной продукции. Земли сельскохозяйственного назначения имеют разнообразное назначение. Они могут быть задействованы в научно-исследовательских и учебных целях, использоваться для сельскохозяйственного производства, для создания защищающих насаждений. Главное место занимают фермерские хозяйства, подсобные хозяйства, огородничество, садоводство, животноводство. Земли приобретаются социальными группами для создания товариществ и обществ, производственных кооперативов. Приобретаются муниципальными унитарными и государственными предприятиями, также коммерческими и некоммерческими организациями, создавая потребительские кооперативы, казачьи общества ,религиозные организации и т.д.

Земли населенных пунктов.

Землями населенных пунктов считаются земельные участки, предназначенные для застройки городских и сельских поселений. Правила эксплуатации и реализации земельных участков населенных пунктов определяется зонированием их территорий. Зонирование территории населенных пунктов осуществляется местными органами самоуправления в соответствии с правилами землепользования.

Земли промышленности и иного специального назначения.

К указанной категории относят земельные участки промышленного производства, информатики, транспорта, земли обороны, телевидения, энергетики и многих других специфических назначений. Данная категория земельной собственности располагается в основном за границей городских и сельских поселений и предназначен для эксплуатации разнообразными организациями и учреждениями. На территории таких земель располагаются объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие деятельность учреждений.

Земли особо охраняемых территорий.

К указанной категории относятся земельные участки, имеющие специфическое назначение. К ним относятся: земли природоохранного назначения, земли для проведения научных исследований, земли, имеющие историко-культурное значение, оздоровительное и лечебное значение. Эти земли изъяты полностью или частично из хозяйственного оборота и использования. Для этих земель органами местного самоуправления установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда.

К землям лесного фонда относятся лесные участки земли, покрытые лесной растительностью или же предназначенные для восстановления , посадки леса. Такие земли предназначенные для ведения лесного. Возможно осуществление перевода земель лесного фонда в другие категории с помощью федеральных законов и постановлений Земельного Кодекса Российской Федерации.

Земли водного фонда.

К земельным участкам водного фонда причисляют земли, с наличием на них водных объектов, земли водоохранной зоны, земли, предназначенные для возведения полос отвода, сооружений гидротехнической инженерии и прочих водохозяйственных сооружений и объектов. Порядок эксплуатации и охраны земель данной категории земель определяется Земельным Кодексом Российской Федерации, а также водным законодательством.

Земли запаса.

Эти земли находятся в государственной и муниципальной собственности и не доступны частным и юридическим лицам.

4. Все ли земли возможно перевести из одной категории в другую?

Перевод земельных участков из одной категории в другую возможен по следующей схеме:
• земельные участки, находящихся в федеральной собственности переводятся в другие категории Правительством Российской Федерации;
• земля, находящаяся в собственности субъектов Российской Федерации, и земли сельхоз назначения, которые находятся в муниципальной собственности переводятся в органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земля, находящаяся в муниципальной собственности, за исключением сельхоз земель может переводится в другие категории органами местного самоуправления;
• земля, принадлежащая частному лицу переводится в другую категорию собственником данной земли;
• земли сельскохозяйственного назначения переводится в другую категорию органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земли другого целевого назначения переводится в другую категорию органами местного самоуправления.

5. Какие существуют особенности операций купли-продажи земельных угодий?

1. Объектом таких операций могут стать только земельные участки, прошедшие ранее государственный кадастровый учет. Продавец во время заключения договора обязан предоставить покупателю всю имеющуюся информацию о размерах земельного участка и возможных ограничениях его эксплуатации.
2. Существует ряд условий, при которых договор купли-продажи можно считать недействительным:
• установление прав, при которых продавец может выкупить земельный участок обратно в соответствии с собственным желанием;
• наличие ограничения дальнейшего распоряжения земельным участком, ограничение ипотеки, передачи участка в аренду и т.п.
• ограничение ответственности продавца в случае возникновения предъявлений прав на земельный участок третьим лицом.
3. Покупатель имеет право требовать уменьшения изначальной цены на покупку или же расторжения договора купли-продажи земли и возмещения причиненных ему убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация следующего характера:
• недостоверная информация об ограничениях использования земельного участка;
• недостоверная информация о разрешении на застройку земельного участка;
• недостоверная информация об эксплуатации соседних земельных участков, которая оказывает существенное влияние на использование и стоимость продаваемой земли;
• недостоверная информация о качестве и свойствах земли, которые могут существенно повлиять на планируемое покупателем изначальное использование и стоимость продаваемой земли;

6. Какими правами обладают собственники земельного угодья при эксплуатации ?

Собственник земельного участка обладает следующим перечнем прав:

1. использовать для по собственному желанию имеющиеся на земельном участке полезные ископаемые, подземные пресные воды, а также водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2. возводить инженерные сооружения, здания и строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его оговоренном использованием при соблюдении всех необходимых требований строительных регламентов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и других правил и нормативов;
3. производить в соответствии с разрешениям осушительные, оросительные, культуро-технические и другие земельные работы;
4. возводить закрытые водоемы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и другими специальными требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.
5. собственник имеет право на посевы сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и прибыль от ее реализации, исключениями являются те случаи, когда, он передает свой земельный участок арендаторам;
6. собственник имеет право использовать расположенные на его земельном участке многолетние насаждения, исключения составляют случаи, описанные Лесным кодексом Российской Федерации.

7. Как использовать земли лесного фонда?

В соответствии с Лесным Кодексом Российской Федерации земельные участки лесного фонда разрешается предоставлять в постоянное пользование, в аренду, а также в безсрочное пользование.

8. При каких обстоятельствах возможно изъятие или конфискация земельных участков?
В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации изъятие, а также выкуп, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, по следующим причинам:

1. выполнение международных обязательств Российской Федерации;
2. размещение следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
• объекты использования атомной энергии;
• объекты обороны и безопасности;
• объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
• объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
3. Иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Так же возможны случаи безвозмездного изъятия земельного участка у его собственника в связи с постановлением суда в виде наказания за совершенное преступление (конфискация).
В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти. Это делается в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.
В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка.